Рыэлтараў чакаюць змены — вось што рыхтуе для іх новы закон
Скончыліся грамадскія абмеркаванні законапраекта «Аб рыэлтарскай дзейнасці». Асобныя моманты выклікалі спрэчкі, а галіну могуць чакаць скарачэнні.
21.08.2024 / 10:56
Як новы законапраект адаб'ецца на працы кампаній і якасці аказання паслуг, піша «Точка».
Новы орган самакіравання
Кіраўнік групы кампаніі «Твая сталіца» Уладзімір Давідовіч вырашыў пачаць са станоўчых момантаў новага законапраекта. Першы і самы важны крок у рэгуляванні галіны — стварэнне Палаты рыэлтараў.
«Згодны, што нам патрэбны такі орган самакіравання. У нашага рэгулятара — Міністэрства юстыцыі — можа не хапаць увагі і часу, каб унікаць ва ўсе дэталі. Плюс часам адсутнічае нармальная сувязь ад бізнэс-супольнасці, якая займаецца такім сацыяльна значным сегментам бізнэсу, як рыэлтарская дзейнасць», — кажа Уладзімір Давідовіч.
Адно з пытанняў, якім мог бы заняцца падобны орган самакіравання, — гэта наладжванне камунікацыі з бізнэсам. Асабліва хвалююць фінансавыя пытанні і асобныя моманты рэгулявання тарыфаў. Усё гэта Палата рыэлтараў магла б кансалідавана данесці да рэгулятара.
«Патрэбны орган самакіравання, які мог бы аналізаваць сітуацыю, рыхтаваць нейкую абагульненую статыстыку, даносіць яе рэгулятару, каб фінансавыя пытанні галіны рэгуляваліся пад актуальныя запыты рынку і часу», — лічыць Уладзімір Давідовіч.
Як такое будзе працаваць на практыцы, пакуль пытанне. Але прадстаўнікі агенцтваў нерухомасці на гэта новаўвядзенне глядзяць аптымістычна.
Больш абароненасці ў прадаўцоў і пакупнікоў
Яшчэ адно важнае для сферы змяненне ў заканадаўстве — у рыэлтараў будзе больш правоў і паўнамоцтваў пры атрыманні неабходнай для аказання паслуг інфармацыі аб баках-удзельніках здзелкі. Пры гэтым ёсць і такія даныя, якія спецыяліст зможа атрымаць і без згоды трэціх асоб.
«Такая норма павысіць узровень абароненасці маёмасных інтарэсаў спажыўцоў: рыэлтар зможа атрымліваць інфармацыю, якая можа ўплываць на бяспеку і законнасць здзелкі. У нас у заканадаўстве ёсць нямала нормаў, якія могуць прызнаць здзелку несапраўднай. Цяпер у нас з'явіцца больш інструментаў для праверкі», — упэўнены Уладзімір Давідовіч.
Без двайной аплаты
Законапраектам прадугледжваецца, што рыэлтарская арганізацыя зможа аказваць паслугі толькі аднаму баку ў пагадненні, а не браць аплату з двух кліентаў — і з прадаўца, і з пакупніка. Гэта і цяпер урэгулявана падзаконнымі актамі, цяпер замацоўваецца і ў законе «Аб рыэлтарскай дзейнасці».
«Абодва бакі ўгоды знаходзяцца ў стане «перманентнага канфлікту»: адзін хоча прадаць даражэй, другі — купіць танней. Хтосьці хутчэй хоча ажыццявіць здзелку, хтосьці прывязаны да курсу даляра і чакае. Працэс складаны», — пачынае Уладзімір Давідовіч.
Таму рыэлтару вельмі складана, аказваючы паслугі прадаўцу, абараняць пакупніка. Але вельмі важна, каб і ў другога боку таксама быў свой прадстаўнік, які ўлічыць яго інтарэсы.
«Мінюст даўно адвучыў удзельнікаў рынку заключаць такія дагаворы на аказанне рыэлтарскіх паслуг з двума бакамі. У нас гэтая практыка зжытая. Але вельмі часта пакупнік таксама хоча заключыць дамову з рыэлтарскай кампаніяй — так спакайней. У гэтым выпадку рыэлтар мог бы быць медыятарам і дапамагаць двум бакам здзелкі», — лічыць Уладзімір Давідовіч.
Словам, да такога пункта ў новым законе ў рыэлтараў стаўленне дваякае. Новаўвядзенні прымушаюць рыэлтара ўстаць у адвакацкую пазіцыю і абараняць інтарэсы свайго кліента, а не гуляць ролю медыятара.
«Гэта нядрэнны варыянт для кліента. Але бываюць сітуацыі, калі пакупнік, да прыкладу, пасля чарады праглядаў знаходзіць прыдатную кватэру ў той жа кампаніі, куды раней звярнуўся прадавец. Па законе аказваць такую здзелку двум бакам рыэлтару будзе забаронена», — кажа Уладзімір Давідовіч.
Атрымліваецца, што першы рыэлтар ужо суправаджаў здзелку па продажы, другі — па куплі. І на адным аб'екце нерухомасці яны перасекліся. Выходзіць, страчаны час і выдаткаваныя сілы аднаго з работнікаў, які будзе вымушаны адмовіцца ад свайго кліента.
«І як быць з гэтым пунктам, мы пакуль не зразумелі», — кажа Уладзімір Давідовіч.
Знікне ключавое звяно?
У законапраекце прапануецца выключыць такое паняцце, як «агент па аперацыях з нерухомасцю».
Гэты пункт выклікаў бурнае абмеркаванне ў рыэлтарскай сферы — бо знікае важнае звяно, якое дапамагае ў заключэнні здзелкі.
«Імаверна, такія змены выкліканыя скаргамі ад кліентаў, якія атрымалі няякаснае аказанне паслугі. Але праблема не ў існаванні такой пасады ў нашай галіне, а ў тым, што хтосьці гуляў не па правілах і няправільна тлумачыў паўнамоцтвы агента і рыэлтара», — кажа Уладзімір Давідовіч.
Як гэта працуе цяпер? Агент бярэ на сябе ўсю інфармацыйную працу па здзелцы: паказы аб'екта нерухомасці, прасоўванне, фотасесія, зносіны з бакамі здзелкі да моманту яе заключэння. Тут няма такіх сур'ёзных патрабаванняў, якія прад'яўляюцца да рыэлтара.
Ён жа праходзіць сур'ёзны экзамен, валодае глыбокімі ведамі ў заканадаўстве, мае вышэйшую адукацыю — спецыяліст іншага ўзроўню, які правярае здзелку на прадмет яе законнасці.
«Патрабаванне, што ўсе супрацоўнікі павінны быць рыэлтарамі, на наш погляд, не зусім апраўдана. Агент — гэта прадавец. Ён працуе «ў палях». Нельга сказаць, што гэта нізкакваліфікаваны супрацоўнік, не. Але яго роля зусім іншая і не патрабуе такіх ведаў і кампетэнцый, як у рыэлтара», — кажа Уладзімір Давідовіч.
Паводле яго слоў, на падрыхтоўку аднаго добрага агента ідзе прыкладна каля года. Згодна з новым заканадаўствам, ім будзе дазволена перайсці ў рыэлтары, прайсці атэстацыю. Але гэта адна з ключавых адзінак працэсу. Цяжка ўявіць, што здарыцца са сферай, калі яе прыбраць.
Ён дадае: стаць рыэлтарам будзе пад сілу толькі чалавеку з вышэйшай адукацыяй (цяпер ёсць абмежаванне — з вышэйшай юрыдычнай або эканамічнай, у новым праекце такую агаворку прыбіраюць). Гэта значыць перайсці з разраду агента ў рыэлтары зможа не кожны. Але зрабілі выключэнне. Калі ў агента ёсць стаж тры гады, то ён можа прэтэндаваць на тое, каб прайсці атэстацыю.
На рынку, па даных Мінюста, каля 2000 агентаў. Колькі з іх захоча перакваліфікавацца ў рыэлтары — вялікае пытанне. А той, хто вырашыцца на гэта, павінен прайсці сур'ёзны іспыт. Гэта значыць за адзін раз з працы на рынку выпадзе шмат спецыялістаў, якія бралі на сябе асноўную частку вядзення здзелкі з нерухомасцю.
«Калі ёсць неабходнасць адрэгуляваць працу агентаў, то можна было б увесці такое паняцце, як «памочнік рыэлтара». Гэты чалавек працягваў бы займацца інфармацыйнай часткай рыэлтарскай працы, кантактаваць з пакупнікамі і прадаўцамі, працаваць «у палях». Арганізацыя такой працы — гэта больш за палову працавыдаткаў, якія неабавязкова можа і павінен выконваць цэлы рыэлтар», — лічыць Уладзімір Давідовіч.
Карэкціроўкі патрэбныя, але не такія радыкальныя
Эксперт па жылой нерухомасці, заснавальнік агенцтва «Максімум нерухомасць» Пётр Емяльянаў таксама спыніўся на самым спрэчным моманце новага законапраекта — адмене агентаў.
«Не зразумела, як дакладна будзе працаваць механізм такога пераходу, а таксама як пераатэставаць у кароткі тэрмін усіх агентаў. Пакуль устаноўлены тэрміны і сама працэдура. Але ці справіцца існуючая сістэма з такой колькасцю людзей, якім трэба будзе прайсці акрэдытацыю, — пытанне. Роўна як і тое, як быць з такімі людзьмі ў пераходны перыяд», — лічыць Пётр Емяльянаў.
Яшчэ адно пытанне — мэтазгоднасць адмены агентаў. Цяпер у рыэлтарскай сферы склаўся такі падзел працы, які аптымізаваў усе працэсы. І эксперт упэўнены, што ад гэтага наўрад ці можна адысці.
«Ёсць, так скажам, пажаданні, каб усёй працай з нерухомасцю займаўся адзін спецыяліст — рыэлтар. Мне здаецца, што гэтага не здарыцца. Застанецца падзел працы, проста будуць рыэлтары, якія будуць працаваць непасрэдна на аб'екце, з кліентамі, а будуць рыэлтары, якія застануцца юрыстамі і будуць суправаджаць здзелку на заключным этапе», — кажа Пётр Емяльянаў.
Ён упэўнены, што большасць нядрэнных рыэлтараў не зможа стаць добрымі агентамі. Роўна як і наадварот: не ўсе агенты — «продажнікі» — акажуцца рыэлтарамі. Гэта натуральны падзел працы, у іх зусім розныя функцыі і задачы, кваліфікацыі і веды.
«Сёння рыэлтар — гэта юрыст. Ён можа праверыць дакументы, зрабіць нейкія высновы адносна гісторыі аб'екта, скласці дагаворы належным чынам. Агент — прадавец. Гэтыя людзі гадамі працавалі на перамовах, на высвятленні патрэбаў кліентаў і ўменні дамаўляцца. Такія бізнэс-працэсы былі сфармаваныя даўно», — кажа Пётр Емяльянаў.
Ён упэўнены, што колькасць спецыялістаў можа скараціцца. Такім чынам, гэта прывядзе да зніжэння якасці паслуг — пацерпіць у выніку спажывец.