Эксперт: стоимость квадрата в новостройках столицы достигла потолка
Дальнейший рост цен на недвижимость будeт сдерживать инфляция, снижение количества желающих приобрести жилье и конкуренция со стороны государственных застройщиков.
Об этом и других особенностях рынка недвижимости рассказала эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская в эфире инстаграм-канала kufar.official
Чем обусловлен высокий спрос на недвижимость
После спада на рынке недвижимости, который наблюдался с началом войны России с Украиной, за год произошла адаптация к новой ситуации.
Наталья Литовская отмечает три фактора, которые повлияли на высокий спрос, присутствующий в последнее время.
Первый связан с утратой доверия к банковским вкладам. После ситуации прошлого года, когда банки отдавали валютные вклады в очень ограниченных объемах, люди перестали доверять хранению валюты во вкладах.
По мнению Натальи, «решив, что банкам доверять нельзя, люди перевели вклады себе «под матрасы». Но «под матрасом» хранить большие суммы психологически тяжело. При этом реальные доходы населения не упали. Если не считать каких-то 2-3 процентов. Поэтому люди могли накапливать. Так как накапливалось на жилье, то оно в итоге и было куплено».
Второй фактор, на который обращает внимание эксперт, это снижение ставок по кредитам. «Кредиты под 15,4% годовых считаются по белорусским меркам дешевыми. Те, кому не хватало 10-30 тысяч и кто считал невозможным брать кредит под 21-22%, решили, что под 15,4% (а для госзастройщиков под 15%) можно брать».
Третий фактор, оказывающий меньшее влияние на рынок недвижимости — ограниченные возможности источников инвестирования. Единственный максимально надежный путь, который остался у белорусов, это инвестиции в жилье.
«В новостройки — не очень хорошая идея, а вот во вторичку — хорошая. Приобретаешь квартиру за 50 тысяч и сдаешь ее. Квартира будет окупаться, и в дальнейшем ее можно продать за большую сумму. Ведь в долгосрочной перспективе на рынке цены вырастут. Это условный наш пенсионный фонд. Так люди инвестируют в свое будущее на пенсии», — считает Литовская.
Что происходит с ценами на жилье со стороны застройщиков
Эксперт отмечает, что под влиянием возросшего спроса застройщики подняли цены. «Лишь один или два застройщика этого не сделали, так как у них большой объем однотипных квартир, которые и так слабо брали. А цены на ликвидные проекты поднялись», — делится своими наблюдениями Наталья Литовская.
Однако новые цены, по мнению эксперта — уже верхний предел. При этом она не знает, о чем думали маркетологи, когда подняли цены в новых кварталах «Минск-Мира» на уровне 1600-1700 долларов за квадрат.
«Возможно они хотели показать, насколько дешевое все остальное, что у них предлагается. У них огромный объем не распроданного готового жилья. По сведениям из баз, в 1300 квартир в готовых домах. Такая цифра для Минска очень большая. Возможно, маркетологи решили напугать покупателей («давайте мы покажем, что скоро будут гигантские цены, и тогда вы обратите внимание на то, что сейчас по 1100, и схватите»). Другого объяснения я не вижу», — замечает эксперт.
Литовская отмечает, что в дальнейшем цены на жилье будет сдерживать падение курса белорусского рубля и отмечает еще один фактор — уменьшение количества денег на руках у населения, которые люди готовы вложить в недвижимость.
«Как мы видели по плохим годам, в месяц совершалось около 1000-1100 сделок. Сейчас к ним добавились инвесторы, побоявшиеся вкладывать в другие места. В результате мы видим повышенные цифры. Но это количество людей закончится, и мы снова увидим снижение спроса. Цены, которые мы наблюдаем, уже потолок. Дальше им расти некуда.
Кроме того, у коммерческих застройщиков все больше конкурентов в виде государственных. Они выставляют цены в белорусских рублях и таким образом оттягивают спрос на себя. К тому же в этом году все новые проекты от государственных застройщиков», — отмечает эксперт.
Кто он, инвестор в столичную недвижимость
Эксперт отмечает, что в настоящее время наблюдается небывалая, до 25%, доля людей из регионов, приобретающих жилье в новостройках Минска. По мнению Литовской, это не только простые инвесторы, но и
«люди, которые не видят перспектив в регионах, которые считают, что с каждым годом там будет делаться хуже. Они покупают или для себя жилье, чтобы переехать, так как в Минске всегда есть деньги, можно найти работу. Или это люди, у которых подрастают дети. Может они и хотели бы, чтобы их дети жили в своем городе, но понимают, что будущее за Минском. И то, что они накапливали на будущее, вкладывают в Минск».
Какая квартира наиболее привлекательна для инвестиций
Эксперт отмечает, что двухкомнатные квартиры никогда не были привлекательными с точки зрения инвестиций. Это очень далекие инвестиции с доходностью 5-6%.
Литовская отмечает что самую высокую доходность дают однокомнатные квартиры и евродвушки в обычных панельных домах возле хороших транспортных путей, близко к центру или метро.
А вот для семьи лучше рассматривать квартиру на вторичном рынке где-нибудь в Малиновке, чем новостройку. Ведь в первом случае есть вся инфраструктура для комфортной жизни.
На какие новые жилые комплексы по соотношению цены, качества и района стоит обратить внимание
Эксперт рекомендует обратить внимание на все новостройки возле Грушевки, застройку МАПИДа на улице Курганной, дома УКСа возле метро «Пушкинская» на месте так и не построенного ТЦ «Гулливер». В последнем случае строительство начнется не раньше, чем через год. Но, как считает эксперт, есть смысл подождать, так как они будут и ликвидны и интересны для собственного проживания.
Для долгосрочных перспектив (чтобы жить на пенсии) можно рассматривать «Зеленую гавань», которая в перспективе войдет в границы города. Сейчас же там, как отмечает Литовская, даже маршрутка не ходит.
Эксперт также отмечает, что для жизни хорошо подходит «Новая Боровая».
Комментарии