Прадаюць нават неліквід, а здзелкі з метрам па 2000 даляраў — частая рэч. Эксперты пра тое, што адбываецца з продажам кватэр
Мінулыя месяцы рынак нерухомасці не пераставаў здзіўляць — высокім попытам, цэнамі, што растуць, рашучасцю пакупнікоў. А якім стаў кастрычнік? Пра гэта Realt спытаў экспертаў.
«На рынку амаль не засталося новабудоўляў па адэкватных цэнах»
Агентка па аперацыях з нерухомасцю агенцтва «ЭТАЖИ Форте» Святлана Нікіцюк:
— Рынак нерухомасці ў кастрычніку працягваў быць максімальна актыўным. Мы бачым, што агульная колькасць здзелак па Мінску з кастрычніку наблізілася да 1800, і, вядома, гэта вельмі добры паказчык. Гэта лічба дакладна большая, чым летась, і можна гаварыць аб чарговым рэкордзе.
З даных Нацыянальнага кадастравага агенцтва мы бачым, што колькасць здзелак па Мінску ў верасні і кастрычніку мае блізкія значэнні. І ў нас у агенцтве ў гэтыя месяцы таксама была праведзена прыкладна аднолькавая колькасць здзелак.
Кватэр коштам вышэйшым за 100 тысяч даляраў было прададзена каля 11% ад агульнай колькасці, што адпавядае нашым сярэднім штомесячным паказчыкам.
Думаю, што актыўнасць на рынку пратрымаецца да канца года. Паколькі цяпер у банкаўскай сістэме ёсць лішак ліквіднасці, можна меркаваць, што стаўкі па крэдытах у бліжэйшы час павялічвацца не будуць. Такім чынам, попыт у лістападзе і снежні таксама будзе высокім.
У гэты момант мы назіраем той рэдкі перыяд на рынку, калі шчаслівыя ўсё: і прадаўцы, і пакупнікі. Прадаўцы шчаслівыя, таму што яны могуць хутка і па добрай цане прадаць сваю нерухомасць (у тым ліку і не самую ліквідную). А пакупнікі радыя, што могуць лёгка ўзяць крэдыт і набыць тую нерухомасць, якая ім патрэбна. Здзелак з крэдытамі ў нас па-ранейшаму шмат. Больш за тое — сёння да крэдыту «даспяваюць» тыя, хто не рашыўся на яго ўчора, калі быў вышэйшы курс даляра.
Ну, а для каго зараз залаты час — гэта для прадаўцоў неліквіда. Прычына ў тым, што на рынку Мінска амаль не засталося новабудоўляў па адэкватных цэнах. І калі раней, як метр у «Мінск Свеце» каштаваў 800 даляраў, стары жылы фонд мала каго цікавіў, то цяпер, калі цэны яшчэ на катлаване пачынаюцца ад 1200 даляраў, пакупнікі зноў пераключылі ўвагу на другасны рынак.
І гледзячы на гэта, мы разумеем, што цяпер можна прадаць усё — і двухпавярхоўкі, і хрушчоўкі, і панэлькі 80-х, і многае іншае. Так, новыя гатовыя новабудоўлі пакупніку, вядома цікавыя, але калі ўласнік кватэры ў доме 70-х гадоў паставіць адэкватны кошт, то яго нерухомасць будзе не менш канкурэнтнай і прывабнай.
У цэлым, цэны на жыллё ў Мінску за верасень крыху падраслі, а ў кастрычніку цана вагалася. У наступным месяцы магчымы невялікі рост.
Пры гэтым трэба ўлічваць, што рынак зараз трымаецца на крэдытных здзелках. І калі атрымаць крэдыт стане складаней, стаўкі вырастуць, або рэзка зменіцца курс валют, гэта, безумоўна, адабʼецца і на попыце, і як следства на колькасці здзелак і цэнах. У гэтым выпадку патэнцыйных пакупнікоў стане менш, цана метра папаўзе ўніз, і надыдзе час для тых пакупнікоў, хто мае на руках наяўныя грошы.
Аднак мы бачым, што курс даляра стабілізаваўся і крыху ўпаў. Фінансавыя аналітыкі прагназуюць, што нейкіх рэзкіх скачкоў у найбліжэйшы час не будзе. Таму наўрад ці нешта зможа паўплываць на паспяховае завяршэнне гэтага года.
«Ёсць асцярога, што ў нейкі момант колькасць абʼектаў на рынку паменшыцца»
Агент па нерухомасці АН «Авангард Нерухомасць» Васіль Савановіч:
− Кастрычнік у нас прайшоў у тым жа кірунку, што і папярэднія месяцы. Попыт на нерухомасць быў добрым, крэдыты давалі актыўна, а даляр не рос, а нават адкаціўся. У выніку колькасць здзелак зноў трымаецца на даволі высокім узроўні.
Больш за ўсё, па нашай статыстыцы, мінчукі купляюць аднапакаёўкі (46%) і двушкі (32%). Што да кошту, то за кастрычнік у цане выраслі практычна ўсе кватэры. Адзінае выключэнне — 4-пакаёўкі: яны наадварот аселі ў параўнанні з мінулым месяцам.
Адзначу, што цана квадратнага метра ў Мінску расла на працягу ўсяго года, і кастрычнік не стаў выключэннем.
Большасць пакупнікоў цяпер — гэта ланцужкі (нехта пашыраецца, нехта разʼязджаецца, нехта пераязджае і г. д.). Людзі разумеюць, што дзякуючы крэдытам яны могуць палепшыць свае жыллёвыя ўмовы практычна без якіх-небудзь назапашванняў. Не дзіўна, што шмат хто спяшаецца гэтым скарыстацца.
Па сваім досведзе я бачу, што з крэдытам праходзіць кожная другая-трэцяя здзелка.
Яшчэ момант — сёння добра прадаюцца кватэры ва ўсіх раёнах горада. У любым мікрараёне ёсць мясцовы рынак, на якім людзі актыўна прадаюць/купляюць кватэры. Попыт ёсць на ўсё. Пакупнікі шукаюць і танныя кватэры пад рамонт, і гатовыя новабудоўлі, каб пераехаць і жыць.
Дарэчы, у апошні час мы бачым нямала дамоваў з кватэрамі з «квадратам» па 2000 даляраў. Раней гэта было рэдкасцю, а зараз — як бы ўжо і ў парадку рэчаў. У тым жа «Мінск Свеце» гатовыя да пражывання студыі выстаўляюць на продаж з квадратам у 2000 даляраў. І іх бяруць. Дакладна такая ж гісторыя была з «Маяком Мінска», а потым з «Паркам Чалюскінцаў». Людзі на катлаване будаваліся дастаткова нядорага, ну, а потым за кошт лакацыі і інфраструктуры цэны на жыллё ў гатовых дамах павышаліся на 30-40%. Сёння знайсці ў «Маяку Мінска» кватэру з рамонтам за 1500 даляраў за метр — нерэальна.
А вось чаго не засталося на рынку — дык гэта танных кватэр. Калі яшчэ ў мінулым месяцы можна было знайсці нейкія аднапакаёўкі за 40 тысяч, то зараз у базе засталіся толькі адзінкавыя варыянты не ў самых прэстыжных раёнах горада. Прычым, гэта будуць кватэры сапраўды ў забітым стане, на якія страшна глядзець. Гэта таксама паказчык таго, што цэны растуць.
Пры гэтым ёсць асцярога, што ў нейкі момант колькасць абʼектаў на рынку паменшыцца. Ужо зараз выбар кватэр — не такі, як быў увесну. А ўлічваючы высокую актыўнасць, ён можа стаць яшчэ меншым. У гэтым выпадку вырашыць кватэрнае пытанне стане крыху складаней. Магчыма, мы вернемся да таго часу, калі ў патрэбным мікрараёне прадаецца не 10 аналагічных варыянтаў, а 5.
Яшчэ адзначу, што з рынка сыходзіць сезоннасць. Так, нягледзячы на глыбокую восень, людзі працягваюць цікавіцца не толькі кватэрамі, але і загараднымі дамамі. Гэта сведчыць аб тым, што паняцце сезоннасці паступова сціраецца.
«Пакупнікі зараз практычна не таргуюцца: калі варыянт не падыходзіць, яны проста глядзяць іншы»
Намеснік начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Андрэй Чарнышоў:
− У кастрычніку рынак быў цалкам актыўным, але не рэкордным. Па выніках месяца мы фіксуем на 30-50 здзелак менш, чым у верасні. Пры гэтым, дадзенае зніжэнне ўкладваецца ў рамкі статычнай хібнасці: нехта пачаў здзелку ў мінулым месяцы, а завершыць у наступным. Усяго ж за 10 месяцаў у Мінску было прададзена каля 14 700 кватэр. За аналагічны перыяд мінулага года гэтая лічба складала 12 800. Гэта значыць, у Мінску за мінулы перыяд ужо прадалі на 1900 кватэр больш, а да канца года яшчэ два месяцы.
Што тычыцца цэнаў, то, па дадзеных «Тваёй сталіцы», кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў (якія, як мінімум, патрабуюць касметычнага рамонту) за 10 месяцаў падаражэлі на 6%, а гатовыя да пражывання кватэры (са свежым рамонтам, куды можна заехаць і жыць) на 7 працэнтаў. У цэлым па Мінску кватэры выраслі ў кошце на 4%.
Цяпер людзі (як пакупнікі, так і прадаўцы) пачынаюць разумець, што выбар абʼектаў, якія будуюцца, звужаецца. Усё гэта ставіць забудоўшчыкаў у моцнае становішча — яны могуць павялічваць кошт або прытрымліваць частку кватэр, каб прадаць іх даражэй. У выніку, попыт з новабудоўляў у нас перацякае на другасны рынак з акцэнтам менавіта на сучасныя кватэры, гатовыя да пражывання.
Уласнікі, якія зараз прадаюць такія кватэры, у сваю чаргу, таксама бачаць гэты трэнд і імкнуцца прадаць сваю нерухомасць даражэй. Гэта пацвярджаюць і нашы даныя аб цэнах прапановы ў абʼявах — за 10 месяцаў яны выраслі на 5-6%.
Наогул, уласнікі цяпер — гэта ўжо не «першакласнікі» на рынку нерухомасці, а хутчэй — «студэнты», якія бачаць адбываюцца працэсы і вучацца рабіць правільныя высновы. Сёння прадаўцы разумеюць, што прадаць кватэру ў сітуацыі, калі стрэсы змяняюць адно аднаго (кавід, міжнародныя канфлікты, ваганні курсу) па-ранейшаму можна вельмі выгадна. Аднак пры гэтым уласнікі ўсведамляюць і рызыкі — невядома што можа здарыцца заўтра. Усё памятаюць сакавік 2022 года, калі за адзін месяц цэны здзелак упалі на 8% (рэкорд!), а колькасць прададзеных кватэр не дацягнула нават да 1000 здзелак. Таму правіла «хто хутчэй прадасць, той і выйграе» — па-ранейшаму актуальна.
Аб шпаркасці прыняцця рашэння сведчыць наша статыстыка: каля 30% здзелак завяршаюцца менш чым за 2 тыдні. Гэта, дарэчы, кажа і пра тое, што людзі практычна не таргуюцца — гандаль застаецца на ўзроўні 4%. У больш складаныя часы гандаль мог дасягаць 8-10%. Тады людзі чапляліся за ўпадабаныя варыянты і біліся за іх проста да слёз. Але гэта не значыць, што кватэры купляюцца без аглядкі на кошт — цяпер калі кватэра не падыходзіць, пакупнікі проста глядзяць іншую, таму што абʼём кватэр у продажы па-ранейшаму вялікі і ёсць з чаго выбраць.
Аднак нельга не адзначыць той факт, што паступова прапанова на рынку пачынае звужацца. За апошнія паўгода, па нашых звестках, яна апусцілася з 9 да 8 тысяч кватэр. Што гэта значыць для пакупніка? Пакуль што нічога асабліва не памянялася, але на мой погляд, лічба ў 7 тысяч кватэр — гэта тая грань, за якой можа прытрымлівацца дэфіцыт і актыўны рост коштаў. Пазначу — усё гэта магчыма толькі пры ўмове, што крэдытаванне працягнецца, а курс даляра будуць заставацца стабільным. Ну а апошні фактар, як мы разумеем, залежыць не толькі ад нас, але і ад нашага ўсходняга суседа. У выніку, менавіта зараз на рынку склаўся найбольш спрыяльны час, якім варта карыстацца. Што будзе ў снежні і пераломным у многіх выпадках студзені — невядома.
У кастрычніку па-ранейшаму мы бачылі актыўнасць рэгіянальных пакупнікоў. Іх доля на рынку Мінску склала крыху больш за 20%, што зʼяўляецца высокім паказчыкам. Пры гэтым калі раней яны бралі кватэры ў «Мінск Свеце», то зараз актыўна пераарыентаваліся на другасны рынак.
Трэба сказаць, што ў сапраўдны момант добрых свежых кватэр на рынку — нямала. Цяпер у продаж паступаюць кватэры з класнымі рамонтамі ў дамах, якія былі пабудаваны за апошнія 3-5 гадоў. Такой сітуацыі, што новая прыгожая кватэра — гэта рэдкасць, якую гатовыя адарваць з рукамі і нагамі, ужо няма.
Што да здзелак з крэдытамі, то ў кастрычніку іх было 29%, а ў сярэднім, пакупнікі пазычалі ў банкаў каля 100 тысяч беларускіх рублёў.
Каментары